相続登記義務化で未登記建物はどうなる？

皆様こんにちは！福岡県宗像市の土地家屋調査士　里です。

2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。これをきっかけに「親の家が未登記だったことに気づいた」「未登記建物は義務化の対象になるのか？」というご相談が増えています。

未登記建物は相続登記義務化の直接対象ではありません。ただし、建物登記を登記する義務はこれまで通り存在するため、やはり放置はできません。

順を追って解説します。

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そもそも相続登記の義務化とは

2024年4月1日から、不動産を相続した場合は「相続を知った日から3年以内」に相続登記を申請することが法律上の義務となりました。正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2024年4月1日以前に相続した不動産も対象です。義務化前に相続した不動産が未登記のままの場合も、施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に申請が必要です。

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未登記建物は相続登記義務化の「対象外」

相続登記の義務化は、不動産登記法第76条の2に基づくものです。この条文は「所有権の登記名義人について相続が開始した場合」を対象としています。

つまり、すでに登記されている建物の名義変更が義務化の対象であり、そもそも登記されていない未登記建物には、この規定は直接適用されません。

「未登記建物は義務化の対象外だから放置していい」——残念ながら、そうはなりません。

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それでも放置できない理由：表題登記は別の義務

実は未登記建物については、相続登記の義務化よりずっと前から、別の法律で登記が義務付けられています。

不動産登記法第47条にはこう定められています。

「新築した建物または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。」

これは建物を相続で取得した場合も同様です。未登記建物を相続した時点で、相続人には表題登記の申請義務が生じます。違反した場合は10万円以下の過料の対象となります。

実務上は過料が課されるケースはまれですが、義務違反であることに変わりはなく、今後の厳格な運用も否定できません。

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未登記建物を相続した場合の正しい手順

未登記建物を相続した場合、以下の順番で手続きを進めます。

ステップ①　建物表題登記（土地家屋調査士が担当）
建物の所在・構造・床面積などを法務局に登録します。これが「建物の存在を公に認める」手続きです。

ステップ②　所有権保存登記（司法書士が担当）
建物の所有者が誰かを登記します。これを行ってはじめて、売却・担保設定・第三者への対抗が可能になります。

※表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記・相続登記は司法書士の業務です。当事務所では表題登記を担当し、司法書士との連携もサポートします。

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未登記建物かどうか確認する方法

「自分の家が登記されているかどうかわからない」という方は、以下の方法で確認できます。

方法①　固定資産税の納税通知書を確認する
「家屋番号」欄が空欄または「未登記」と記載されている場合は未登記の可能性があります。ただし、家屋番号があっても未登記の場合があるため、過信は禁物です。

方法②　法務局で登記簿を確認する
最寄りの法務局またはオンライン（登記情報提供サービス）で建物の登記記録を確認できます。

わからない場合はお気軽にご相談ください。調査からお手伝いします。

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相続後に未登記が発覚したよくあるケース

当事務所には以下のようなご相談が多く寄せられています。

• 相続手続きを司法書士に依頼したら「別棟の小屋が未登記」と指摘された
• 実家を売却しようとしたら不動産会社に「未登記建物がある」と言われた
• 固定資産税の通知書に「未登記」と書かれていた
• 相続登記をしようとしたが、そもそも表題登記がないと言われた

いずれのケースも、早めにご相談いただければ対応できます。

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まとめ

相続の手続き義務化の状況	内容
相続登記義務化の対象	登記済み建物の名義変更（3年以内・違反で10万円以下の過料）
未登記建物への適用	直接の対象外
ただし	表題登記はもともと義務（取得から1ヶ月以内・違反で10万円以下の過料）
正しい手順	①表題登記（土地家屋調査士）→②所有権保存登記（司法書士）

未登記建物は「義務化の対象外だから大丈夫」ではなく、別の義務違反が続いている状態です。相続をきっかけに、ぜひ早めの解消をご検討ください。

さと事務所では福岡県全域の建物表題登記に対応しています。「まず状況を確認したい」という段階からでもお気軽にどうぞ。

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