未登記建物の相談事例｜宗像市・福津市・古賀市

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皆様こんにちは！福岡県宗像市の土地家屋調査士　里です。

当事務所には、宗像市・福津市・古賀市を中心に、福岡県で未登記建物に関するご相談を多くいただいています。

「親が亡くなって初めて気づいた」「不動産会社に売却を断られた」「銀行の審査が通らない」——きっかけは様々ですが、未登記建物は発覚した時点でできるだけ早くご相談いただければ、ほとんどのケースで解決できます。

このページでは、実際にご依頼いただいた案件をもとに、状況・対応・結果をご紹介します。

※掲載にあたりお客様のプライバシーに配慮し、地名・建物の詳細は一部変更しています。

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【宗像市・事例①】相続手続き中に離れの未登記が発覚

きっかけ：相続

宗像市内にお住まいの60代の女性からご相談がありました。お父様が亡くなり相続手続きを司法書士に依頼したところ、「母屋の隣に建っている離れが登記されていません」と指摘されたとのことでした。

状況

離れは約40年前に増築されたもので、確認済証は見当たらず、施工した工務店もすでに廃業。固定資産税は長年支払っていたため、「登記されているはず」と思っていたとのことでした。

対応

福岡県の建築指導課へ確認済証の交付を受けているか照会を行いましたが、当時の台帳への記録が確認できませんでした。

そこで以下の書類を組み合わせて申請しました。

• 固定資産税の課税証明書（市役所発行）
• 国土地理院の航空写真（建物の存在時期を確認）
• 家族が保管していた当時の建築図面
• 経緯を説明する上申書

結果

ご依頼から約1.5ヶ月で登記が完了し、その後の相続登記・遺産分割もスムーズに進みました。

さと事務所　担当者より： 「書類がない」という状態でも、複数の証拠を丁寧に集めることで登記できるケースは多いです。固定資産税を払っているからといって登記済みとは限らない点もご注意ください。

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【宗像市・事例②】実家売却の話が進んでから未登記が判明

きっかけ：売却

宗像市内の実家を売却しようとしていた50代の男性からご相談がありました。不動産会社に売却の依頼をしたところ、「敷地内の車庫が未登記です。このままでは売却手続きが進められません」と指摘されたとのことでした。

状況

車庫は20年ほど前に建てたもので、確認済証は手元にありましたが検査済証は取得していませんでした。購入希望者との話がある程度進んでいたため、できるだけ早く対応したいとのご要望でした。

対応

確認済証が残っていたため、まず現況と申請内容に差異がないかを現地で詳しく確認。増改築がないことを現地確認しました。

また、併せて工事施工業者様の工事完了証明書を発行していただき併せて添付することで無事申請できました。

結果

ご依頼から約１週間で登記が完了し、売却スケジュールに間に合わせることができました。

さと事務所　担当者より： 売却直前に発覚するケースは非常に多いです。「売りたい時期がある」場合は余裕を持ってご相談ください。確認済証が残っていると手続きが早く進みます。

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【宗像市・事例③】相続した築60年の母屋が丸ごと未登記

きっかけ：相続

宗像市内の築60年以上の実家を相続した40代の女性からご相談がありました。相続登記を進めようとしたところ、母屋そのものが登記されていないことが判明。建物登記が先に必要だということで当事務所にご連絡いただきました。

状況

昭和30年代の建築で、確認済証・検査済証ともになし。施工業者も不明で、書類がほとんど残っていない状態でした。

また、市役所の固定資産税の評価にも漏れがあり面積が相違している状況でした。

対応

昭和30年代の建物であることから、建築確認申請が不要だった可能性が高いケースです。

固定資産税の評価面積が相違しているため、まず市役所へと評価面積を修正していただくように依頼し、課税証明書・名寄帳を取得しました。

以下の書類を収集・整理して申請しました。

• 固定資産税の課税証明書
• 国土地理院の空中写真
• 電気・水道の使用開始時期を示す資料
• 近隣の状況を踏まえた上申書

結果

ご依頼から約２ヶ月で登記が完了。建物表題登記の後、無事に相続登記まで進めることができました。

さと事務所　担当者より：昭和40年代以前の建物は書類がほぼ残っていないケースが多いですが、客観的な資料を組み合わせることで対応できます。

固定資産税の評価を変更する場合は、過去５年間遡って固定資産税を納付する必要があることも注意点です。

「何も残っていない」という状態でも対応可能ですので、まずご相談ください。

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【福津市・事例④】住宅ローンの審査で物置の未登記が問題に

きっかけ：融資・住宅ローン

福津市にお住まいの40代の男性からご相談がありました。自宅の建て替えのため住宅ローンを申し込んだところ、金融機関から「敷地内の物置が未登記のままでは担保評価が確定せず融資実行できない」と言われたとのことでした。

状況

物置は昭和40年代の建築。親の代から使っているもので、確認済証はなく、施工者も不明でした。

対応

建築時期から確認申請不要の可能性が高いと判断。固定資産税の課税台帳・航空写真・事実を証明する上申書を収集し、建物が長年にわたって存在していた事実を書類で積み上げて申請しました。

結果

ご依頼から約１ヶ月で登記が完了。その後の住宅ローン審査も通り、建て替えが実現しました。

さと事務所　担当者より：金融機関から「未登記のままでは困る」と言われて初めてご相談に来られる方は多いです。審査が止まっている状態でもご連絡いただければ、金融機関と打ち合わせさせていただきながら対応します。

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【古賀市・事例⑤】遺産整理の中で複数の未登記建物が発覚

きっかけ：相続・遺産整理

古賀市内の広い敷地を相続した60代の兄弟からご相談がありました。相続財産の整理を進める中で、母屋のほかに倉庫・車庫・離れの3棟がいずれも未登記だと判明し、まとめて対応してほしいとのご依頼でした。

状況

建物によって建築時期がバラバラで、書類が残っているものとそうでないものが混在。それぞれで対応方法を変える必要がありました。

対応

3棟それぞれについて建築時期・書類の有無・現況を個別に調査し、対応方針を整理した上で順番に申請。書類がある建物から先に進め、書類が少ない建物は資料収集を並行して行いました。

また、一部は確認済証も無く、工事施工業者も不明であり、固定資産税評価面積にも漏れがあったため、市役所へ固定資産税の評価の変更を依頼しました。

結果

ご依頼から約３ヶ月かかったものの、全3棟の登記が完了。遺産分割協議・相続登記まで一貫して関係専門家と連携しながら進めることができました。

担当者より： 複数棟まとめてのご依頼にも対応しています。一棟ずつより効率的に動けるケースもあるため、まとめてご相談いただくのがおすすめです。

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未登記建物を放置するリスク

事例でもご紹介したように、未登記建物は相続・売却・融資のどの場面でも必ず問題になります。また2024年4月からは相続登記が義務化されており、未登記建物が残っていると相続手続き全体が止まってしまうことがあります。

詳しくはこちらの記事もご覧ください。

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費用・期間の目安

業務内容	費用の目安（税込）	期間の目安
建物表題登記（新築）	85,000円〜	1ヶ月〜
建物表題部変更登記（増築）	100,000円〜	1.5ヶ月〜

※書類の状況・建物の規模によって変わります。まずはお気軽にご相談ください。

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よくあるご質問

Q. 相談だけでも大丈夫ですか？
はい。「登記が必要かどうかわからない」という段階からでもお気軽にご連絡ください。

Q. 書類がほとんど残っていません。それでも登記できますか？
書類がない状態でも、複数の資料を組み合わせることで対応できるケースが多いです。まず現状をお聞かせください。

Q. 期間はどのくらいかかりますか？
書類が揃っている場合は1ヶ月程度で登記完了が可能です。

書類の状況や繫忙期などで官公庁の対応に時間がかかることもございます。まずはご相談ください。

Q. 宗像市・福津市・古賀市以外でも対応できますか？
はい、福岡県全域に対応しています。

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ご相談はお気軽に

「うちの場合はどうなるの？」と思ったら、まずはお電話かメールでお聞かせください。状況を整理した上で、無料でアドバイスします。

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