土地家屋調査士から見た相続手続きの注意点

皆様こんにちは！福岡県宗像市の土地家屋調査士　里です。

本日は土地家屋調査士から見た相続手続きの注意点について解説いたします！

皆さんは相続手続きを専門家｛司法書士・行政書士・税理士など｝に依頼した後で問題となってしまうケースがあることをご存知でしょうか？

専門家が遺産分割協議書を作成した後で、未登記の建物登記を土地家屋調査士に相談したら、「この遺産分割協議書では登記できない」と言われてしまうケースが少なからずありますので、詳しくお伝えさせていただきます。

１．遺産分割協議書の内容についての注意点

通常、遺産分割協議書には財産目録として不動産詳細を記載しますが、この財産目録作成には登記簿や固定資産税の名寄帳などを用いるケースが多いです。

しかしながら、登記簿は未登記状態によって現況とは一致しないことがよくあります。

また、固定資産税の課税状況も市町村の見落としや調査漏れなどが多くあり、現地に存在する建物が実際には課税されていないことは特に多くあります。

未登記建物を相続するには、「所有権証明書」、「相続証明書」という書類によって、「この建物は私が相続し、所有しています。」という事実を証明する書類が必要となりますが、遺産分割協議書の財産目録に入っていない（かつ登記簿や課税証明書も無い）ということは「この建物は誰が所有（相談）しているかわからない」ということになってしまいます。

また、遺産分割協議書に記載のないものは未だに遺産分割協議が始まっていないことになりますので、建物表題登記を申請する場合には相続人全員と再度協議が必要となってしまいます。

2．未確認の建物を遺産分割協議書に含める際の留意点

未登記建物を事前に現地調査した上で、遺産分割協議書を作成しているケースは実際にはほとんどありませんが、その後のトラブル防止のためにはやはり一度土地家屋調査士に相談されることをおすすめします。

そうは言いましても事前に相談いただけるケースは少ないと思います。

その場合におすすめしているのは、｛○○番の土地上にある建物（未登記含む）を全て○○に相続する｝など、財産目録に無い建物が見つかったら全て○○が相続するなどの規定を作ることで、この一文を利用して相続証明書とすることができます。（※遺産分割協議書（相続証明書）などの相続手続きはケースバイケースとなりますので、本記事が当てはまらないケースもありますのでご注意ください。）

もちろん書類上だけではなく、未登記建物がある場合は誰々が相続しますという話し合いは当然に必要となります。

3．建物の一部が未登記だった場合の注意点

建物の一部が未登記だった場合には、建物表題部変更登記を申請することとなりますが、その場合にも当然に増築部分の所有権証明書、相続証明書が必要となります。

この場合も前述したとおり、所有権の所在が明確でないため遺産分割協議書に含める必要があります。

特に建物の登記記録がある場合は、増築があったとしても現地の面積は計測しないため、増築部分を含まない状態で遺産分割協議書に記載しているケースが非常に多いため、やはり信頼のおける専門家に依頼することが一番重要かと思います。

さと事務所では、相続前提とした建物登記を行っておりますが、その場合に相続手続きや遺産分割協議書作成が生じた場合にも司法書士や行政書士の先生方と連携して作業を進めてまいりますので安心してご相談いだだければと思います。

以上土地家屋調査士から見た相続手続きの注意点についてでした。

さと事務所では、宗像市を中心として福岡県全域、九州近隣県にて建物表題登記の手続きを迅速・丁寧に対応いたしますので、まずは無料相談いただき、アドバイスを受けてみてはいかがでしょうか？

皆様のご連絡をお待ちしております。