自分の土地上に知らない建物登記が残っている場合の対処法（滅失申出）

皆様こんにちは！福岡県宗像市の土地家屋調査士　里です。

本日は自分の土地上に知らない建物登記が残っている場合の対処法について解説いたします！

自分の土地や相続した土地などに見たことも、聞いたこともない人の建物登記が残っているとさぞかしビックリするのではないでしょうか？

その建物が現地に存在している場合は、借地として賃貸借しているか？、どのような契約となっているか？などを調査することとなります。

しかしながら、すでに建物が無くどこの誰かわからないケースだった場合はどのように対応するのでしょうか。以下の通りケース別に見ていきましょう！

建物の登記記録が残っているけれど、現地に建物は存在していない場合で、建物所有者が近所や遠縁の一族などの場合が一定数あるかと思います。

この場合は、まずその人物にコンタクトを取って、建物登記記録の登記名義人とどのような繋がりかをヒアリングします。

その方が仮に本人だった場合はその方が申請人として滅失登記を申請することになります。

また、相続人であった場合は相続人として申請してもらうことになります。この場合は事前の相続登記は不要ですが、相続証明書として登記名義人と申請人の繋がりのわかる登記簿一式の準備が必要となります。出来れば（念のため）、遺産分割協議書を作成してもらうことが望ましいです。

相続人からの申請の場合は戸籍一式の収集なども必要となることから、非常に専門的な作業となるため土地家屋調査士や場合によっては司法書士など専門家が手続きを代理して行うことが一般的です。

一方で相続人と思われる方にヒアリングしたものの、建物登記の登記名義人と関係が不明な場合は下記２の手続きに進むことになります。

次に登記名義人やその相続人が一切わからないケースを見ていきましょう。

現地に建物が無いのに登記名義人の所在が不明の場合は、滅失申出を行い法務局の職権により滅失を促すという手続きが一般的です。

この滅失申出は、本来であれば登記名義人は建物の取壊しから１ヶ月以内に滅失登記を申請することが義務ですが、正しく履行されていないため、利害関係者からの申し出により法務局に判断を促すという仕組みです。

そのことから、申出書を提出できるのは当該土地の所有者や債権者など直接利害関係を有するものに限られます。

申請には現地に建物が無いことを証明する書類として、現地写真や固定資産税を課税されていないことの証明などを揃え、本当に滅失しているかどうかを根拠付けていく必要があります。

下記に注意点を列挙していますので参考としてください。

滅失申出は非常に特殊な手続きであるため、土地家屋調査士に依頼することをおすすめいたします。

滅失申出の提出にはいくつか代表的な注意点がありますのでご紹介します。

そもそも、登記記録の建物が現地に無いことを証明することは非常に難しいことをご存知でしょうか？

例えば、その建物はまだ壊れておらず、曳家でとなりの敷地に移動しそのまま建っている場合に滅失申出で滅失してしまった場合はどうでしょうか？

本来は今だに所有権が及んでいる建物を滅失することとなるため問題が発生してしまいますね。

そのために以下の調査を行う必要があります。

建物の登記記録と土地の登記記録を見比べて、分筆登記などにより別の土地となっていないか調査する。

分筆登記などで土地の地番が変更になった場合でも、建物の登記記録は自動で変更されないため、まず建築年月日以降の土地の変更記録を調査する必要があります。

その上で、本当にこの登記記録の建物は滅失しているのかを判断する必要があります。

また、現登記記録は手書きのものから写し変えた際に省略となっている部分もあるため、閉鎖登記簿や土地台帳、和紙公図などを必要に応じて揃え判断する必要があります。

正直なところを申しますと、滅失申出には上記以外にも様々な専門的な調査が必要となるため、専門家以外では判断の付かないケースも多く、セルフ申請などは非常にリスクが高いと思われます。

以上、自分の土地上に知らない建物登記が残っている場合の対処法について解説しました。

滅失申出には通常の滅失登記よりも時間を要するため、発見した場合は早期の対応がおすすめです。

また、非常に専門的な調査が必要となるため、土地家屋調査士に依頼することを検討されてみてはいかがでしょうか？

さと事務所では、宗像市を中心として福岡県全域、九州及び中国地方にて建物の滅失申出や滅失登記の手続きを迅速・丁寧かつ、無駄を省いた適正価格にて対応いたしますので、まずは無料相談いただき、アドバイスを受けてみてはいかがでしょうか？

皆様のご連絡をお待ちしております。