建築確認（確認済証）が無い建物の表題登記はできますか？

皆様こんにちは！福岡県宗像市の土地家屋調査士　里です。

本日は建築確認が無い建物の表題登記はできるのか？について解説いたします！

結論から言いますと、建築確認がない未登記建物を発見したときや、建築確認を取ったはずだが原本を紛失している場合でも建物表題登記を行うことが可能です。

通常は建物を新築や増築した場合には、表題登記（増築の場合は表題部変更登記）を申請することとなりますが、添付書類として建築の確認済証や検査済証を添付することが多いです。

しかしながら未登記の状態で数十年放置されている場合に確認済証を紛失しているケースも多いかと思います。

以下の通りケース別の対応を確認していきましょう。

建築時の確認済証を取っているが書類を紛失している場合には、確認済証を交付した特定行政庁（審査を管轄する県や市役所）もしくは機関（指定確認検査機関）に対して台帳記載事項証明というものを交付してもらうことができます。

これは確認済証や検査済証を交付した年月日、建物の所在地、構造、用途などが記載されたもので、図面はありませんが建築計画の事実を証する手がかりとなります。

台帳記載事項証明には図面が無いため、建物が未登記のまま数十年経っている場合等は、証明の内容と現況の面積や用途（種類）に変更が無いか？増築や減築はないか？といった事項を特に慎重に調査鑑定する必要があります。

また台帳記載事項証明は、確認済証の記録台帳という紙製の本の内容を証明する書類ですが、時期によっては焼失や紛失により確認できないことや、当時の作業ミスで確認番号を台帳に書き忘れていたなどの理由で台帳に抜けがあることもよくあります。

以上のように確認済証や検査済証の番号がわからない場合は、固定資産税の課税証明書や工事施工契約書などを含め総合的に建物の所有権を証明する書類を揃えていき登記を申請することとなります。

それでは、確認済証を取得していない場合はどうなるか見ていきましょう。

まずは確認済証を取得していない理由を精査する必要があります。

例えば昭和25年以前は建築基準法の施行前のため、全ての建物で確認申請の手続き自体が存在しません。

また、建築基準法６条第１項では４号に規定する建築物※（例：木造の２階以下で小規模なものなど）は都市計画区域・準都市計画区域に編入される前は確認申請を申請する必要がありません。

そのことから、現在でも都市計画区域・準都市計画区域に指定されていない地域では、小規模な建物には確認申請が不要となります。　

※令和７年の法改正により確認済証を受ける必要のある建物の範囲が変更となります。（改正後は例のものより小規模なものに限定されます）

確認申請を行わなければならない時期や規模で建築されているので、確認申請を取得していない場合は、原則として何らかの違反がある建築物ということとなります。

この場合は、客観的に所有していることが証明できないこともあるため、固定資産税の課税証明書や工事施工契約書など、他の書類を複数集め、申請者が建物を所有している事実を理論立てて申請する必要があります。

原則として、登記にまつわる不動産登記法は、建築基準法とは別の法律であるため、建築基準法の手続きに問題があったとしても登記できるのが原則です。（除却の命令などがある場合など一部登記できないケースもあります）

しかしながら、登記は無事に完了したとしても、特定行政庁（審査・指導を管轄する県や市役所）により指導や命令をうけてしまうリスクもあるので、「確認申請が無くても良い」と一概に考えてしまうのは精神衛生上も良くありません。

なお、検査済証については時期や地域によって取得率に大きな開きがありますが、検査済証は工事が申請図面どおりに完了している根拠となるため、取得しているかどうかは必ず調査することが望ましいです。

以上、確認済証、検査済証が無い建物でも建物表題登記はできるのか？について解説しました。

未登記部分の登記には想像以上に時間を要することもあるため、発見した場合は早期の対応がおすすめです。

建物表題登記は各種資料のほか、図面の作成も必要となるため、大切な建物表題登記・建物表題部変更登記は、専門家に依頼することを検討されてみてはいかがでしょうか？

さと事務所では、宗像市を中心として福岡県全域、九州及び中国地方にて建物表題登記の手続きを迅速・丁寧かつ、無駄を省いた適正価格にて対応いたしますので、まずは無料相談いただき、アドバイスを受けてみてはいかがでしょうか？

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